阿尔法买盘：3只房地产股内部人士在市场复苏时买入

在过去的几年里，商业房地产一直被视为金融上的废弃建筑。

办公楼空无一人。利率正在上升。房地产价值正在下跌。地区银行的账簿上有太多的房地产贷款。

每次关于商业房地产的讨论似乎都以有人预测违约浪潮结束，这将压垮业主、贷方和银行体系。

其中一些担忧是有道理的。

大城市的办公楼永远无法恢复昔日的价值观。那些支付激进价格并通过浮动利率债务为购买提供资金的业主正面临着痛苦的决定。一些贷方将承担损失，一些借款人将归还钥匙。

正在发生。

这种情况并非随处可见。

投资者犯的最大错误之一是将商业房地产视为一个巨大的市场。

该市场并不自由

旧金山市中心一座半空的办公楼与储存冷冻食品的温控仓库几乎没有任何共同点。陷入困境的郊区办公园区与根据长期协议租赁的赌场物业或投资级制造商占用的工业设施几乎没有共同点。

头条新闻通常是关于最糟糕的房产的，因为这就是戏剧性的所在。

机会正在其他地方发展。

房产价值已经调整。新建设急剧放缓。融资市场再次为优质借款人和高质量房产发挥作用。

市场许多领域的运营基本面仍然稳健，包括工业设施、博彩地产、数据中心、老年住房、医疗建筑、必需品零售和专业物流资产。

这个组合引起了我的注意。

当每个人都花了几年时间解释为什么没有人应该拥有商业房地产时，商业房地产就会变得最有趣。

价格下跌。弱势业主被迫出售。新建筑干涸。贷方变得更加纪律。

最终，供需开始恢复平衡。

我们似乎正在进入周期的这一部分。

公开交易的房地产投资信托基金提供了利用经济复苏的一种方式。

他们的股票会立即对利率、经济担忧和投资者情绪的变化做出反应。私人财产价值的变化要慢得多。

这种差异可以使我们能够以低于其房产估计私人市场价值的价格购买公开交易房东的股票。

复苏的下一阶段并不需要利率崩溃。

它只需要融资条件变得更加可预测。

如果利率最终下降，这将提供另一个顺风。较低的借贷成本将提高房地产价值，鼓励交易，并使房地产股息收益率与国债相比更具吸引力。

即使利率在更长时间内保持较高水平，资产负债表强劲且能够获得资本的公司也可以从借贷过多且无力等待更好条件的业主手中购买房产。

现在不是购买每只房地产股票并抱着最好的希望的时候。

现在是寻找良好的房产、可靠的现金流、可控的债务和合理的估值的时候了。

这也是观察内部人士在做什么的好时机。

企业内部人士出于各种原因出售股票。

他们买房、纳税、多元化投资、资助慈善捐赠或送孩子上大学。

出售可能与公司的未来无关。

公开市场购买有所不同。

当一位高管或董事把手伸进自己的口袋购买股票时，这个人正在做出一个非常具体的决定。

这些人已经依赖公司的薪水、奖金和专业声誉。当他们自愿增加财务风险时，值得关注。

内部人士不是魔术师。

他们可能会过早购买、低估问题或对自己的业务过于自信。

内幕交易永远不能取代研究。

它应该能证实这一点。

最强烈的信号通常出现在股票疲软、投资者感到担忧且基础业务保持稳健时。

重复购买比代币购买更有意义。用个人现金进行的大笔购买比作为补偿获得的股票更有趣。

这就是Lineage、Gaming and Leisure Properties以及Broadstone Net Lease最近的购买值得审查的原因。

每家公司都拥有截然不同类型的房地产。

这三家公司都有内部人士，他们似乎认为市场低估了他们的房产和未来现金流。

血统不是一个传统的仓库房东。

该公司拥有专门的温控设施，使食品从生产商转移到零售商、餐馆和消费者。

截至第二季度末，Lineage在北美、欧洲和亚太地区运营着498个设施，容量约为8700万平方英尺，容量约为31亿立方英尺。

这是一个巨大且难以复制的网络。

冷藏仓库不仅仅是一座带有冷藏装置的空建筑物。

这些设施需要复杂的冷却系统、可靠的电力、专业劳动力、库存管理技术以及与港口、高速公路、食品生产商和人口中心有效连接的地点。

客户依靠Lineage来保护宝贵的库存并不间断地将其转移到供应链中。

食品制造商不能因为有人提供稍微便宜的租金而随意将数百万磅的冷冻或冷藏产品转移到另一个仓库。

这使Lineage具有普通仓库业务所不存在的客户粘性。

随着食品生产商和分销商减少了大流行期间积累的过剩库存，该公司一直在应对经济放缓。

这种调整给入住率和收入带来了压力。

第二季度收入增长0.8%至13.6亿美元。调整后EBITDA下降1.8%，而调整后的运营资金下降6.2%至1.98亿美元。AFFO每股为76美分。

这些都不是令人兴奋的数字。

他们解释了该股为何苦苦挣扎。

更有趣的发展是同一仓库的物理占用率增加了90个基点。

管理层认为库存正在正常化，行业状况开始稳定。

这就是我们在寻找转机时所希望看到的。

报告的财务业绩仍然疲软，但其背后的运营数据开始改善。

Lineage预计2026年调整后的EBITDA在12.6亿美元至12.9亿美元之间。每股AFFO应在2.80美元至3.05美元之间。

年化股息为每股2.13美元。

Lineage股价最近约为38.61美元，收益率约为5.5%，售价为AFFO预测的12.7至13.8倍。

对于全球最大的冷藏网络来说，这是一个合理的价格，尤其是在占用率接近周期性底部的情况下。

执行主席凯文·马凯蒂显然对此表示同意。

Marchetti在8月28日以平均价格约39.50美元购买了25，000股股票。

他用自己的钱投资了近988,000美元。

这不是一次孤立的购买。

他还在3月份以约937，000美元购买了超过24，500股股票。

这就是我喜欢看到的内部活动。

马尔凯蒂并不是为了创造有利的头条新闻而进行仪式性购买。他多次向该股票投入有意义的个人资本。

血统还有工作要做。

6月底，净债务约为调整后EBITDA的六倍。在调整尚未稳定的发展后，该比率降至约5.3倍，但杠杆率仍然是我们需要关注的问题。

该公司还面临能源成本、劳动力成本、外汇和全球经济状况的影响。

这不是一家在完美环境中运营的完美公司。

这就是为什么这些股票以这种估值可用。

如果入住率继续提高，新开发的房产开始产生收益，融资成本最终下降，Lineage有多种方法来发展AFFO。

投资者在等待改善的同时可以获得5.5%的股息收益率。

游戏和休闲房地产是我最喜欢的房地产业务类型之一。

GLPI拥有赌场物业，并根据长期三网协议将其出租给博彩运营商。

租户通常支付财产税，保险和维护费用。

GLPI拥有房地产并收取租金。

我喜欢由其他人负责修理屋顶的企业。

赌场对房东来说可能是特别有吸引力的房产，因为它们很难更换或搬迁。

游戏许可证与特定市场挂钩。这些房产需要大量投资。许多公司在当地竞争有限的情况下运营，并且已经建立了客户基础。

一家赌场运营商可能会经历一个疲软的季度，或者在资产负债表上犯错误，但它仍然需要进入产生收入的大楼。

房地产位于业务的中心。

截至6月30日，GLPI拥有71处博彩及相关物业的权益。其租户包括Penn Entertainment、Caesars Entertainment、Boyd Gaming、Bally ' s和Cordish。

该公司报告了创纪录的第二季度业绩。

AFFO增至3.04亿美元，即每股1.03美元，而上一年为每股96美分。

管理层预计全年AFFO在每股4.10美元至4.12美元之间。

年度股息为每股3.28美元。

GLPI最近的价格约为41.10美元，约为AFFO预期的10倍，收益率接近8%。

这些数字很难忽视。

导演厄尔·尚克斯并没有忽视他们。

8月18日，他以42.24美元购买了10，000股股票，投资422，400美元。

此次收购使他的直接所有权增加到超过107，000股。

该股票随后以低于他的买入价的价格交易。

个人投资者有机会以低于一位经验丰富的董事最近支付的价格购买。

租户集中是最大的风险。

Penn约占年化租户现金租金的55%，而Bally ' s约占19%。

博彩业也是一项受监管的业务，严重的消费低迷将给赌场收入带来压力。

租金覆盖率保持健康。

宾夕法尼亚大学的主租赁覆盖率接近1.9倍。博伊德大约是2.5倍，凯撒接近3倍。

自公司成立以来，GLPI从未经历过租户租金违约。

AFFO大约是AFFO的10倍，我们并没有为这一记录支付高价。

我们的股息收益率接近8%，而管理层则继续扩大投资组合并增加现金流。

Broadstone Net Lease拥有根据长期净租赁租赁的单租户商业物业。

该投资组合主要专注于工业建筑，并额外涉足医疗保健、餐厅、零售和其他专业物业。

截至6月底，Broadstone拥有766处房产，占地4170万平方英尺。

这些房产出租给加拿大44个州和四个省56个行业的206名租户。

多元化很重要。

一个租户、行业或区域经济的问题不应该威胁到整个公司。

布罗德斯通并没有在办公楼、购物中心或任何其他单一房产类型上下大赌注。

业务继续表现良好。

第二季度AFFO为7，820万美元，合每股39美分，比上年增长2.6%。

同店租金收入增长2.2%，得益于合同租金上涨和租赁活动。

管理层将全年AFFO指引的下限上调至每股1.55美元至1.57美元。

该公司目前预计2026年将投资6亿至8亿美元的房地产。

Broadstone还在扩大其定制开发计划。

该公司已承诺斥资3.03亿美元为财富20强投资级租户建造一处房产。

这些项目可以产生有吸引力的回报，因为租户在施工开始前就致力于建设。

该公司最近出售了1265万股股票，为其不断增长的投资渠道筹集资金。

投资者很少庆祝股票发行，因为新股会造成稀释。

在这种情况下，此次发行加强了Broadstone的资产负债表，并为收购提供了资本，而许多私人所有者仍然在财务上受到限制。

导演理查德帝国利用由此产生的弱点购买股票。

8月20日，他以21.22美元的价格购买了5，000股，并于第二天以21.10美元的价格购买了5，000股。

他的总投资为211，600美元。

Broadstone股价最近的交易价格约为20.37美元，低于帝国的两个收购价。

根据管理层的AFFO指导，该股的售价约为预期现金流的13倍。

年股息1.17美元，收益率约为5.7%。

股息消耗了预计AFFO的约75%，留下了合理的缓冲。

布罗德斯通面临着常见的净租赁风险。

租户信贷必须受到监控。管理层必须成功完成其开发项目。收购的回报必须高于公司的资本成本。

最近的股票发行也可能抑制每股增长，直到收益被完全投资。

这些风险看起来是可控的。

Broadstone拥有庞大、多元化的投资组合，产生可靠的现金流，拥有不断增长的开发管道，并支付覆盖良好的股息。

一位经验丰富的董事刚刚用自己的资金投资了20多万美元购买了同样的股票。

商业房地产并非突然就没有问题。

复苏将是不均衡的，一些房地产将永远不会恢复其旧价值。

这正是机会存在的原因。

资本正在转向更好的建筑、更强大的租户和财务状况良好的业主。

有限的建设应支持入住率和租金。能够获得资本的公司可以从借贷过多或等待太久再融资的业主手中收购房产。

血统让我们接触到全球食品供应链的重要基础设施。

GLPI提供可预测的赌场租金和接近8%的股息收益率。

Broadstone提供多元化的工业和净租赁物业组合，并具有防御性现金流。

这是三家截然不同的房地产企业。

他们还有一些重要的共同点。

每个人都有一个内部人士，他最近认为潜在的回报是值得投入有意义的个人资本的。

内幕交易并不能保证股票会上涨。

它告诉我们，与企业关系最密切的人认为，市场可能搞错了。

在阿尔法购买，这正是我们想要调查的线索。