Tejon Ranch报告2026年第二季度业绩：完整盈利电话会议记录

Tejon Ranch（纽约证券交易所代码：TRC）发布了第二季度财务业绩，并于周四召开了财报电话会议。阅读下面的完整文字记录。

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在https://ir.tejonranch.com/news-events/events

Tejon Ranch Company报告财务好转，所有部门收入均有所增长，调整后EBITDA增长47%，净利润为260万美元，而去年则亏损。

该公司强调了Dado Properties 1B土地出售的巨大收入贡献，强化了他们对Tejon Ranch商务中心和合资项目的增长重点。

成本削减举措行之有效，企业费用大幅下降，有助于提高盈利能力。

该公司的人工智能实施正在提高运营效率和绩效，并计划将其效益扩展到整个组织。

Tejon Ranch正在战略性地管理其水资产以产生更高的回报，并正在探索基础设施投资以提高流动性。

管理层专注于通过严格的资本分配策略实现股东价值，强调股东总回报。

该公司正在应对长期存在的挑战，包括表现不佳的农场和牧场业务，并致力于战略变革，以提高股东价值。

百年开发项目的进展仍在继续，环境进程正在进行中，预计潜在的法律挑战。

操作者

欢迎参加Tejon Ranch Company 2026年第二季度财报电话会议。此时，所有参与者均处于仅限工作人员模式。正式演讲结束后将进行问答环节。如果有人在会议期间需要接线员帮助，请按电话键盘上的星号0。请注意，本次会议正在录制中。我现在将会议交给主持人尼克·奥尔蒂斯。请继续。

尼克·奥尔蒂斯，投资者关系

下午好，欢迎参加Tejon Ranch Company 2026年第二季度财报电话会议。我的名字是尼克·奥尔蒂斯。今天加入我的还有总裁兼首席执行官Matthew Walker和高级副总裁兼首席会计官Robert Velasquez。今天的新闻稿，10-Q，和网络广播可在我们的投资者关系网站。我们结束后将公布重播。该网站是ir.tejonranch.com。今天的评论，包括对问题的回答，包括前瞻性陈述。

这些陈述是根据1995年《私人证券诉讼改革法案》的安全港条款做出的，并且存在可能导致实际结果出现重大差异的风险和不确定性。我们向SEC提交的文件中详细介绍了关键因素，包括我们最新的10-Q表格和10-K表格。我们不承担更新任何前瞻性陈述的义务。我们还参考非GAAP指标。这些措施应作为GAAP结果的补充而不是替代GAAP结果。

对最直接可比的GAAP指标的确认以及我们使用非GAAP指标的原因已包含在今天的文件中，并发布在我们的IR网站上。同样，ir.tejonranch.com。在准备好的发言之后，我们将回答问题。股东们被邀请提前通过电子邮件提交问题。我现在把电话转给我们的首席执行官马修·沃克

马修·沃克，总裁兼首席执行官

谢谢你，尼克，大家下午好。让我首先说我们有一个很好的季度。所有业务部门的收入均有所增长，调整后EBITDA同比增长约47%，净利润为260万美元，而一年前则出现亏损。企业支出大幅下降。其中一半以上的减少反映了去年非经常性成本的缺失。但撇开这些不谈，今年前六个月的核心企业支出仍下降了18%，凸显了我们实施的成本节约措施。

本季度的收入增长由Dado Properties 1B土地出售引领，该土地出售贡献了690万美元的收入。该交易强化了我们对Tejon Ranch商务中心作为我们增长核心的承诺。有了它，我们与Dado的合资企业正在推进一座510，000平方英尺的A级工业建筑。本周墙壁正在倾斜。这很好地说明了我们的土地货币化模式，即将我们的土地捐献给合资企业，保留持续的经济利益，并以最少的净资本支出增加我们的创收投资组合。

还值得注意的是，我们致力于该项目，而大部分工业市场却袖手旁观。正如我们预期的那样，南加州的基本面正在改善，为2027年初的交付做好了准备。我们还继续看到门店的流量和销售额增加，旅游中心的收入增加，部分原因是硬石赌场Tejon的光环效应。此外，七月在我们的Terra Vista公寓产生了九个月来最强劲的新租赁表现。

有了这些，我将把它交给罗伯特，让他浏览一下财务状况，然后我会就一些重要的话题发表我的看法。

Robert Velasquez，高级副总裁-财务、首席会计官

谢谢你，马特。归属于普通股股东的净利润为260万美元，即每股0.10美元，而一年前亏损170万美元，改善了430万美元。10-Q按部门提供了详细信息，因此我将重点关注表格中没有提及的内容：盈利质量、成本和总体资产负债表。首先，盈利质量。正如马特所描述的那样，该公司向Dado Properties合资企业捐赠了公平市场价值为990万美元的土地。

因此，我们本季度实现了690万美元的收入和200万美元的利润。剩余的300万美元利润被推迟，因为它与我们在合资企业中的保留所有权权益有关。经常性业务也表现出色。多户净营业利润转为正值，本月Terra Vista的租赁率突破80%。在TA Petro的带领下，合资企业股权收益增长21%，达到310万美元，门店业绩有所改善，以及我们完全租赁的工业投资组合的稳定贡献。

其次，成本。不包括土地和水的销售成本（随着交易活动而波动），今年迄今为止费用下降了近18%。除企业和新Terra Vista业务外，部门支出下降了约8%。这种纪律在我们的运营部门中显而易见。一个10-Q注释：现在，无论活动如何，我们都会在固定水义务评估之前和之后呈现农业，并且在本季度这些固定成本之前，农业是盈利的。

第三，资产负债表。本季度末我们的流动性约为7900万美元，债务资本比率为16.3%。让我以我最密切关注的指标结束：12个月调整后EBITDA为2，980万美元，比一年前增长21%。虽然土地销售可以显着影响任何一个季度，但过去的十二个月视图提供了我们基本业绩的更好衡量标准，而且业绩将继续增强。

我会把它交还给马特，以便发表一些补充意见。

马修·沃克，总裁兼首席执行官

谢谢，罗伯特。现在我想退一步，谈谈我脑子里的三件事。第一个是关于AI以及它如何影响我们的公司。今年春天，在评估了几种不同的选择后，我们在整个公司范围内实施了一个具有成本效益的领先企业AI平台。我们从一个小团体开始，不知道结果会是什么。然而，我们立即意识到，人工智能技术与拥有183年历史的牧场积累的知识库相结合，可能会非常强大。

这促使我们将人工智能扩展到每个桌面用户，我们现在看到多个业务领域的性能和效率有了显着的改进。每个月似乎都是利用率和新用例的一个台阶。我们相信，人工智能可以让像我们这样相对较小的公司更好地在市场上竞争，快速测试新想法并研究新的收入机会，以及自动化手动流程以更好地专注于提高绩效。

人工智能绝不是完美的，也不是我们面临的每一项挑战的灵丹妙药。它通常会让你达到大约90%的水平，然后你必须不断地对结论进行事实核查。但我希望我们的股东知道，我们正在利用一切可用的工具来推动股东价值。接下来，我想谈谈水。我正在推动我们的管理团队重新审视我们业务的各个部分。这包括我们相当复杂的水故事。除了来自牧场的地表水和地下水外，我们还签订了多份水合同，可满足我们当前和未来的预期需求。

许多合同的产量取决于加州州立水项目的可用水量。我们还将多余的水存入两个水库之一。正如我在五月份指出的那样，我们的资产负债表中太多的部分产生的利润太少，而由于它与水有关，我们正在努力改变这一点。水不能成为我们的休眠资产。我们最近对多余的水进行了一些机会主义销售，以推动这项宝贵资产获得更高的当前回报。

在市场条件允许的情况下，我们将继续追求战略性和机会性的水销售。您还会注意到，我们在本季度财务中加强了水资源披露，以更清楚地讲述我们的水资源故事。从长远来看，我们正在考虑基础设施投资，使我们可观的水资产比现有的更具流动性，以及最大限度地减少资本支出的方法。最后，我想解释一下我们如何看待未来。

鉴于我们183年的历史，我们在调查众多机会并考虑下一步该做什么时经常采取长远眼光。我希望你们，股东，了解我们用来评估事实和做出审慎决策的理性过程。我之前已经谈到过我们的投资标准和门槛。我们在多个时间范围内审视我们的企业，因为我们的许多计划都是在几年内酝酿的。有时我们使用净现值作为评估工具，但净现值并没有解决时机因素或我们作为上市公司面临的现实问题。

为了更快地实现价值，我们发现的是一个更有价值的工具，特别是当你将所有内容汇总到实体层面时，那就是预计的股东总回报。TSB融合了我们的全部资本配置策略，当我们比较不同的情景时，我们可以看到短期和长期的复合影响。显然，我们需要实现与可比公司相称的盈利，并且我们需要在合理的时间内将这些盈利返还给股东。

我们相信我们有一个健全的流程来实现这一目标，我们的目的是做出符合股东最大利益的理性决定。随着这一过程的展开，我期待着分享更多信息。最后，总体而言，这是一个良好的季度，我们的计划继续显示出积极的成果。我们才刚刚开始。我们还有很长的路要走，但我们对未来持乐观态度，我们将继续每季度报告进展情况。我们现在将转向提交的问题。

请给我们一点时间来调出这些内容。

尼克·奥尔蒂斯，投资者关系

好吧，马特，我们通过电子邮件收到了四位投资者的问题和评论，所以我将从保罗·罗斯先生的第一个问题开始。TRC股票正以40年前上市以来的最低价格出售。员工太多，董事也太多，他们以美元和免费股票获得报酬，并致力于破坏价值。TRC没有足够的土地，他们两次稀释股东，在2014年以7000万美元的价格购买了山村的剩余部分，并在2013年以2000万美元的预付款加上每年500万美元的水。

可悲的是，赢家是DMV和镍家族，加上卖空者的100万股股票和管理层，他们没有购买或拥有任何TRC股票。我的问题是，这种对股东价值的破坏何时才能停止？

马修·沃克，总裁兼首席执行官

嗨，保罗，我会以几种不同的方式回应。我将直接谈谈股价。这很痛苦。我看，董事会也看。没有人满意。所以我不会试图解释这件事来侮辱你。这是我所知道的。我们已经连续两个季度改善了业绩。正如我几分钟前提到的那样，我们正在推进合资工业大楼的建设，这是许多投资者认为我们应该关注的领域。

我们扩大了披露范围，包括水方面的披露范围。我们与股东的沟通比以往任何时候都多。所以业务正在变得更好，我认为从投资者的角度来看也越来越容易，这就是我们可以控制的。我们还有很长的路要走。所以请不要认为我对我们今天的处境没意见。接下来，您提到我们的员工太多，董事太多。这是我们一直在解决的问题。

去年，如你所知，我们完成了20%的裁员。我相信我们的规模适合我们今天的业务。截至今年5月，我们已经从13名董事增加到10名董事，再增加到9名董事。到明年五月，我们将有七位董事。所以我们正在朝着正确的方向前进。我们对员工和董事的股票薪酬是基于市场的。在员工方面，正如我多次提到的那样，从今年1月1日开始，我们对高管薪酬计划进行了许多不同的改变。

这些变化增加了我们薪酬的绩效部分，使我们与像您这样的股东和股价上涨更加一致。因为我再次同意你的观点，股票的长期表现根本无法接受。关于您关于股东价值破坏何时停止的问题，您提到了2014年的合资伙伴收购。您还提到了2013年我们的Grapevine总体规划社区批准所必需的水合同。

这些交易发生在12年和13年前。关于镍水合同，正如我之前在电话会议上提到的，我们正在积极寻求机会主义的水销售，以便我们能够更好地将我们的水资产货币化。特别是镍水合同的许多特点使其对其他潜在用户具有吸引力。我想再说一遍我过去告诉过你们的，几分钟前我在开场白中提到的：我完全致力于推动股东价值。

要做到这一点，我们需要产生与其他类似公司同等的每股收益，正如我之前提到的那样，股东需要获得这些收益的价值。为了创造更多的收入，我们需要做更多的赚钱的事情，少做一些不赚钱的事情。我有一个让我们实现目标的计划，而且我已经制定了一个流程，我们将在执行过程中报告我们的进展。我希望一切都能进展得更快，我当然有一种紧迫感。

我知道在看到结果之前你不会满意，这正是它应该的。

尼克·奥尔蒂斯，投资者关系

好吧，我们的下一个问题来自大卫·罗斯。因此，如果本季度不向达多出售土地，TRC仍然亏损。现金连续下降，债务相应增加。问题很明显。农场运营和牧场运营并不提供正的投资回报。水和企业费用进一步稀释了回报。解决这个问题的计划是什么？我们什么时候可以期待它得到改善？鉴于经常性被动收入的数额，我们无法在继续增加与牧场、农场、山庄和百年开发相关的非创收成本的同时创造股东价值。

这些资产不产生任何收入，需要未来数亿元的资本投资才能最终产生收入。开发这些资产将使该公司至少在未来十年内无法向股东返还资本。如果我们专注于股东价值和长期股价升值，我们如何证明持有这些资产并追求同样失败的战略是合理的？我认为我们可以同意，这一策略在过去30年里没有奏效。

也许是时候将房地产资产与商业资产分开了。既然我们同意商业资产的价值大大超过股票的价值，那么董事会中谁反对通过战略审查来提高股东的价值？为什么它还没有被探索？

马修·沃克，总裁兼首席执行官

所以这里有很多内容，大卫，显然我同意相当多的内容。让我尝试将其分成几个不同的部分。首先，让我更正你所说的关于季度的话。即使我们把Dado土地出售中确认的200万美元利润保留下来，我们仍然盈利。我们业务的创收组成部分，包括我们的工业合资企业、旅游中心、奥特莱斯和我们的公寓，所有这些在本季度都发挥了重要作用。

其次，在农场和牧场，你是对的，他们没有获得足够的回报，我并没有假装不是这样。正如我在本季度之前提到的那样，我们已经改变了披露方式，以显示固定水义务前后的农业结果。这是一种不可控制的基础设施融资成本，无论我们是否开展任何农业活动，都会产生这种成本。由于这些与经营业绩无关，我们相信该指标可以更清晰地了解农业业务的潜在盈利能力和现金流潜力，并且使用该指标，农业在本季度这些固定成本之前是盈利的。

您还提到了战略审查。所以，你知道，我将担任首席执行官的头18个月描述为对公司的持续战略审查。进入那里有很多东西要学，而且我的思维过程也在不断发展。我采取了系统性的方法来检查我们现有的每条业务线，并一直在向我们的董事会报告管理层认为我们需要在哪里以及如何改变现状。董事会没有抵抗。

相反，我得到了大力支持。我已经制定了一个计划，让我们到达需要去的地方，我将在能够沟通的情况下分享该计划的各个方面。但毫无疑问，我们是根据现实和事实以及创造股东价值的客观观点做出决策的。

尼克·奥尔蒂斯，投资者关系

就是这样。我们的下一个问题来自斯蒂芬·切茨。Centennial开发的障碍是什么？解决这些障碍的潜在时间轴是什么，以及与合作伙伴开始建设的潜在开始日期的估计。

马修·沃克，总裁兼首席执行官

谢谢，史蒂文。这是一个公平的问题。我会给你真正的答案，其中有一部分我可以约会，还有一部分我不能约会。但这就是我们所处的位置。继去年6月上诉法院做出裁决后，我们一直在与洛杉矶合作县将完善Centennial的环境分析和该项目的重新授权。再循环部分EIR草案--我知道这是一个令人垂涎欲滴的--现在正在征求公众意见。我们的目标是将Centennial带回洛杉矶县规划委员会，然后在今年年底前进入监事会。这是我可以量化的时间表部分，我们现在正在朝着它前进。最困难的部分是接下来的事情。Centennial的障碍并不神秘;它们是标准的开发挑战。多年来，我们一直在探索这个问题。以下是一些关键步骤。1)正如我刚才描述的那样，我们需要完成环境过程并获得县政府的重新批准。2)有可能重新提起诉讼。这里是加州像Centennial这样的大型项目面临挑战。我们以前在大部分实质内容上获胜了，我们正在建立一个我们认为旨在再次获胜的记录。3)一旦这些权利得到保障和捍卫，新社区的真正工作就开始了：绘制地图、基础设施设计、融资，最后是实施。因此，法律的第二步是如此不确定且难以量化的。

因此，就施工开始日期而言，我今天给您的任何日期都只是猜测。相反，我可以向你们承诺的是：从今年的听证会开始，当我们达到里程碑时，你们就会知道。当Centennial确实向前迈进时，它可能会以与我们的工业包裹1B几个月前相同的方式进行。这将采用合资企业结构，利用我们在土地上创造的价值和我们合作伙伴的新资本资金。

这就是简短的答案。

尼克·奥尔蒂斯，投资者关系

我们收到了理查德·鲁杰利的三个问题。它们都是关于不同的主题，所以我会一次带一个。首先，我们很高兴看到与Dado Properties宣布的合资企业，我们很高兴这是60/40而不是50/50。我们是否应该期望看到该公司继续朝着增加其项目所有权的方向发展？

马修·沃克，总裁兼首席执行官

嗨，理查德，这是一个好问题。我们将根据具体情况进行处理。对于达多来说，这是一个独特的机会，而且数字是有意义的。随着投资的增加，考虑到我们贡献的土地价格，我们可以在不进行任何额外的净现金投资的情况下将所有权提高到60%。所以我们觉得这很有吸引力。这是工业发展，所以建筑物迅速上升，我们相信，从资本部署到租赁，然后现金流生产的短时间框架-这为我们相信的资产类别提供了良好的风险调整回报。

所以我们也非常关注ROIC，所以这是我们在考虑资本投资水平时需要记住的。

尼克·奥尔蒂斯，投资者关系

好吧，下一个问题是，该公司是否就在Tejon Ranch设置数据中心进行过讨论？

马修·沃克，总裁兼首席执行官

所以让我回答这个问题，我们考虑了土地的许多不同类型的用途。如果您想象过，我们可能已经考虑过了。更一般地说，我们会持续评估对土地和基础设施的每一个可靠需求来源。这就是工作。分析通常是相同的，即：我们如何最有效地将土地转化为长期、持久的现金流，风险和回报是什么？

因此，当我们有新事情要报告时，我们会向您更新。

尼克·奥尔蒂斯，投资者关系

关于最后一个问题，您能否确认Bieli先生的咨询合同现已结束，并且不在第二季度业绩中。

马修·沃克，总裁兼首席执行官

是的，合同已经结束，第二季度业绩中没有相关费用。好的，谢谢，尼克。听起来这就是我们本季度的所有问题。感谢那些伸出援手的人。我们期待下季度的财报电话会议。非常感谢大家。祝您下午愉快。

操作者

女士们、先生们，感谢你们的参与。今天的电话会议就此结束。您可以断开线路，度过美好的一天。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。