同意房地产与NNN REIT：两次70%的派息，4倍未结算股权

Agree Realty（纽约证券交易所代码：ADC）和NNN REIT（纽约证券交易所代码：NNN）进入下半年，年化股息支付率相差不到半个百分点。

Agree的年化股息为3.204美元，相当于其修订后的2026年AFFO指引中点的70.0%。NNN新筹集的2.48美元股息相当于其更新中点的69.5%。

Agree 7月30日公布AFFO为每股1.14美元，同比上涨7.4%。NNN董事会于7月15日宣布第三季度股息0.62美元后，8月5日公布0.90美元，上涨5.9%。增幅为3.3%，连续第37次年度增幅。

派息率几乎相同。但它们背后的融资账簿却并非如此。

本季度，Agree在102处零售净租赁物业上投资了5.02亿美元，截至6月，Agree在187处物业上投资了9.25亿美元。它将全年投资指引从14 - 16亿美元提高至16 - 18亿美元，将AFFO指引提高至4.57 - 4.59美元。

该投资组合完成了99.8%的租赁。

上半年通过ATM计划筹集了约6.86亿美元的远期股权。尚未结算的股票规模更大：14，484，843股，预计净收益约为10.85亿美元。该协议必须在2026年10月至2028年4月之间的指定日期之前达成。

未结算余额约相当于今年投资指引中点的64%。Agree报告称，在从净债务中扣除同样的10.85亿美元后，净债务与经常性EBITDA分别为5.2倍和3.7倍。该公司约19亿美元的流动性中还包括同样的未结算股权，以及7.53亿美元的左轮手枪可用性和2120万美元的现金。

NNN本季度以2.91亿美元收购了89处房产，截至6月以4.364亿美元收购了130处房产。它将收购指引从5.5亿至6.5亿美元提高至7亿至8亿美元，将AFFO指引提高至3.55至3.59美元。

占有率为99.1%。

NNN还以不同规模进行远期股权：5，999，528股，预计净收益约为2.721亿美元。这大约是Agree未结算余额的四分之一，以及NNN收购指引中点的约36%。除此之外，该公司还对其无担保定期贷款行使了2亿美元的增量选择权，使该贷款额度达到5亿美元，将于2029年2月到期，并提供两个一年期延期选择。

利润率为SOFR加上当前评级的80个基点。掉期将SOFR部分固定在4亿美元贷款的加权平均3.30%，而NNN报告完整贷款的有效利率为4.126%。所述用途是一般企业用途，因此收益与任何特定收购无关。

两个报告的平均值位于同一个数字。该投资组合的加权平均剩余租赁期限为10.1年，加权平均债务期限也为10.1年。

平均值相等并不意味着租赁到期和债务到期时间表匹配。不同的分布产生相同的平均值。该发布仅确定6月30日的两个平均值相符。总债务为50.79亿美元，加权平均利率为4.2%，浮动利率为2.5%。

三个数字邀请并排披露不支持。

上限利率的设定有所不同。Agree根据直线合同租金加上预期净租户收回计算加权平均资本化率。NNN报告了初始现金上限率，即初始现金年基本租金除以购买价格。Agree的7.0%和NNN的7.3%的分子不同。

杠杆率的定义不同。Agree报告称，净债务与经常性EBITDA为实际值的5.2倍，预计为3.7倍。NNN报告称，净债务与年化EBITDA之比为实际值的5.7倍，预计为5.4倍。在每个发行人内部，未结算远期股权的影响是可以理解的。两者的水平不具有可比性。

发行人披露的投资级百分比无法与这些发布进行比较。Agree报告称，65.8%的年化基本租金来自投资级租户，并根据标准普尔、穆迪、惠誉和NAIC评级来定义该术语。NNN第二季度发布的数据没有公布投资组合投资级百分比。这两个版本不支持对该指标进行同类解读。

租户集中度是可以描述的，尽管基本租金的定义仍然不同。Agree的最大租户是沃尔玛，按直线计算的DAB占5.8%。NNN ' s是7- 11，为DAB的4.2%，定义为每月现金基本租金乘以十二。

两家公司的AFFO报告比Core FFO高一美分。他们的对账表进行了不同的调整，因此匹配的一美分差距并不能建立共同的原因。

基于指导的支付率显示，报告的AFFO措施没有明显的压力。不同的是每家公司在6月30日已经定价的资本。

Agree已达成远期销售协议，涵盖约10.85亿美元的预期股权收益，但尚未结算。NNN已将SOFR部分固定在其5亿美元定期贷款中的4亿美元上。支付率相差半个百分点。但它们背后的融资账簿却并非如此。

资料来源：Agree Realty 2026年第二季度盈利发布，2026年7月30日; NNN REIT 2026年第二季度盈利发布，2026年8月5日。各发行人报告的指导范围。股息取证局根据公司报告的每股数据计算派息。Agree报告每月股息;这里使用的年化数字是十二个每月申报。两家发行人都根据自己的基础定义了AFFO、资本化率和杠杆，而且这些指标之间并不具有严格的可比性。

作者没有在上述任何证券中担任任何职位。结构性研究，而不是个性化的投资建议。

进一步的股息结构研究发表在dividendforensics.com上。

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