顶级经纪人Ryan Serhant表示，随着住房分成“四个美洲”，抵押贷款3%的房主“被监禁在自己的家中”

Serhant创始人兼首席执行官Ryan Serhant周一表示，“美国不再有房地产市场”，他认为该市场已分裂为“四个美洲”，现金买家、融资买家、陷入低利率抵押贷款的房主和建筑商都在应对巨大不同的条件，因为借贷成本上升重塑房地产。

Serhant在CNBC的“Fast Money”节目中表示，当他进入房地产行业时，这种分歧并不存在，因为现金和融资买家曾经在相对平等的基础上竞争。他说，如今，依赖抵押贷款的买家支付约6.5%的利率和20%的首付，而持有3%抵押贷款的房主实际上被“监禁在自己的房子里”，因为出售意味着放弃历史最低的借贷成本。

“有现金买家，”Serhant说。“有些买家需要融资。有些业主被锁在3%的税率中，却被监禁在自己的家中。还有建筑商。”

他表示，现在每个群体都在一个完全不同的市场运营，这标志着与之前的房地产周期截然不同，当时融资条件对买家的影响更加均匀。

Serhant发表上述言论之际，美国房地产市场在多年卖家主导地位后继续实现再平衡。CNBC第二季度住房市场调查发现，44%的房地产经纪人目前认为市场买家和卖家之间平衡，高于2025年第三季度的30%。即便如此，负担能力仍然是最大的障碍，抵押贷款利率和房价仍然是买家最关心的问题。

这种更广泛的转变有助于解释塞汉特的“四个美洲”论点。虽然买家在部分市场中逐渐重新获得谈判权，但那些依赖融资的人继续面临借贷成本上升，抵押贷款利率历史较低的房主仍然不愿出售，建筑商正在积极竞争以吸引需求。

最近几周，负担能力的挑战也加剧了。房地美最新的一级抵押贷款市场调查显示，30年期平均固定抵押贷款利率攀升至6.58%，为近11个月来的最高水平，而《科比西来信》引用的Redfin数据显示，美国现房销售价格中位数在6月份达到创纪录的408，776美元。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，即使住房负担能力继续恶化，货比三家以获取抵押贷款利率的买家每年可以节省数千美元。

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Serhant表示，建筑商已成为一个单独的市场参与者类别，因为无论市场状况如何，他们都必须继续销售房屋。

他指着北达拉斯说，一个社区的每套房屋从两年前大约有10名买家竞争，增加到今天每个买家可提供约10套房屋。他说，建筑商正在采取措施，提供从缴纳财产税到其他优惠等激励措施，以减少库存，这让现有房主难以竞争。

Serhant说：“目前最艰难的市场是几年前购买的中产阶级市场，他们现在正在与建筑商在新建筑中提供的激励措施竞争。”

Serhant表示，在德克萨斯州之外，买家正变得越来越“地点不可知”，将搜索范围扩大到传统奢侈目的地之外。他说，随着买家寻求更好的价值和更大的购买力，他的公司看到长岛北福克、卡罗莱纳州以及葡萄牙和西班牙等海外市场的需求不断增长。

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