ARMOER住宅房地产投资信托基金2026年第二季度盈利电话会议：完整成绩单

ARMOER Residential REIT（纽约证券交易所代码：ARR）周四举行了第二季度财报电话会议。以下是电话会议的完整记录。

Beninga API提供对财报电话记录和财务数据的实时访问。请访问https://www.benzinga.com/apis/了解更多信息。

完整的财报电话会议可在https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?上获取webcastid= wQ5 O4 Se4

ARMOER Residential REIT报告2026年第二季度表现强劲，总经济回报率为4.8%，GAAP净利润为1.115亿美元，即每股普通股0.86美元。

该公司通过普通股筹集了约2.187亿美元，通过优先股发行筹集了约410万美元，并在2026年7月14日之前持续进行融资。

ARMOUR本季度每月支付每股普通股0.72美元的股息，并保持每股普通股17.53美元的稳定账面价值。

在战略上，公司专注于投资组合规模超过220亿美元的机构MBS，并调整其对冲策略，以有效管理利率风险。

管理层强调了市场供需动态对MBS估值的影响，并强调考虑到潜在的宏观经济和美联储政策转变，采取谨慎态度。

操作者

早上好，欢迎参加ARMOURY Residential REIT 2026年第二季度财报电话会议。所有参与者都将处于仅限收件箱模式。如果您需要帮助，请通过按电话键盘上的星号然后归零来向会议专家发出信号。今天的演讲结束后，将有机会提问。要提出问题，您可以在电话键盘上按星号，然后按1。要撤回您的问题，请按星号然后按2键。

请注意，此活动正在录制中。现在我想把会议交给首席执行官斯科特·乌尔姆。先生，请继续。

斯科特·乌尔姆，首席执行官

早上好，欢迎参加ARMOOR Residential REIT 2026年第二季度电话会议。今天早上，我们的首席财务官戈登·哈珀（Gordon Harper）以及联席首席投资官谢尔盖·洛西耶夫（Sergei Loesyev）和德斯蒙德·麦考利（Desmond McCauley）也加入了我的行列。现在我想把电话转给戈登，让他查看一下财务业绩。

戈登·哈珀，首席财务官

谢谢你，斯科特。目前，每个人都可以查看ARMOURR的收益发布和我们2026年第二季度投资者演示文稿，可在ARMOURR网站www.armourreit.com上找到。本次电话会议包括前瞻性陈述，旨在受到1995年《私人证券诉讼改革法案》提供的安全港保护。ARMOURR向美国证券交易委员会提交的定期报告的风险因素部分描述了ARMOURR无法控制的某些因素，这些因素可能导致实际结果与这些前瞻性陈述中表达或暗示的结果存在重大差异。

这些定期报告可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上找到。今天的所有前瞻性陈述都可能会更改，恕不另行通知。除非法律要求，否则我们不承担任何更新它们的义务。此外，今天的讨论涉及某些非GAAP措施。这些措施与我们的收益发布中的可比GAAP措施相一致。这次电话会议的在线重播将很快在ARMOUR的网站上提供，并将持续一年。

我们的投资组合受益于MBS利差收紧。我们本季度取得了强劲的业绩，总经济回报率为4.8%。ARMOER第二季度普通股股东可获得的GAAP净利润为1.115亿美元，即每股普通股0.86美元。净利息收入为7，680万美元。普通股股东可分配收益为9320万美元，或每股普通股0.72美元。这一非GAAP指标被定义为净利息收入加上TBA下降收入，根据我们的利率掉期和期货合约的收入或支出进行调整，减去运营费用。

在第二季度，ARMOUR通过发行约1270万股普通股筹集了约2.187亿美元的资本，并通过我们的市场发行计划发行约198，000股优先股筹集了410万美元的资本。截至2026年7月14日，我们通过普通股市场发行计划发行520万股普通股，筹集了约8830万美元的资本。ARMOURR每月支付每股普通股0.24美元的普通股股息，本季度总计0.72美元。

我们的目标是支付有吸引力的股息，该股息适合背景且中期稳定。7月30日，将向2026年7月15日的记录持有人支付每股已发行普通股0.24美元的现金股息。我们还宣布将于2026年8月28日向2026年8月17日的记录持有人支付每股已发行普通股0.24美元的现金股息。季度末净价值为每股普通股17.53美元，较2026年3月31日上涨0.6%。截至7月20日星期一，我们的估计账面价值为每股普通股17.00美元，这反映了7月份每股普通股0.24美元的应计股息。

我现在将致电首席执行官斯科特·乌尔姆，讨论我们的投资组合立场和当前战略。

斯科特·乌尔姆，首席执行官

谢谢，戈登。尽管宏观经济背景通常会给该行业带来压力，但机构MBS在第二季度仍取得了积极的业绩。美国国债曲线继续走平，2年期国债收益率上涨38个基点，而10年期国债收益率上涨15个基点，而中东地缘政治不确定性仍然较高。强劲的经济数据和能源驱动的总体通胀上升暴露了美联储内部的分歧，并导致市场在沃尔什主席新领导下从年底降息定价转向加息。

随着传统前瞻性指引的消退以及美联储更广泛的政策框架正在审查，可预测性较低的央行可能会推高利率波动性。从历史上看，不确定性上升和收益率曲线平坦的结合给抵押贷款带来了重大阻力。即便如此，ARMOURR资产类别的抵押贷款期权调整息差收紧了7个基点，帮助第二季度实现了正的账面价值增长。

第二季度强化了一个重要的观点：市场供需动态目前对机构MBS估值的影响比更广泛的宏观经济叙事更大。展望未来，技术背景在第三季度仍然提供支持。由于今年房利美和房地美证券的净发行量继续为负，抵押贷款利率上升正在限制新贷款的生产。在需求方面，国内外投资者大量流入债券基金，继续支持机构MBS，该机构仍然是严格估值企业信贷的有吸引力的替代方案。

由于估值不如3月份时那么引人注目，GSE 5月份保留投资组合的小幅收缩并不令人意外，当时它们增加了近200亿美元的抵押贷款。即便如此，此次回调与投资者需求的更广泛强劲形成鲜明对比。由于超过1000亿美元的产能仍低于监管上限，我们继续将房利美和房地美视为更广泛利差的潜在保障买家，有助于支撑进入第三季度的稳定利差环境。

抵押贷款利差略有扩大，但仍处于长期和短期平均水平之内。虽然有利的市场技术预计将在整个夏季提供一个区间波动的环境，但我们仍然注意市场外部可能威胁破坏这种稳定性的力量。通胀更加坚挺、美联储更加鹰派以及波动性的持续上升可能会促使投资者要求对抵押贷款风险进行更大的补偿，从而推高利差和收益率。

这些风险需要在当前估值下受到纪律约束，直到市场更好地了解美联储应对不断变化的宏观经济因素的反应功能。我现在将把它交给德斯蒙德，以了解有关我们投资组合的更多细节。

Desmond McCauley，联席首席投资官

谢谢你，斯科特。ARMOUR第二季度末的净资产负债表久期接近于零，反映出我们对利率和收益率曲线形状的看法比前几个季度更为中性。其余的积极偏见包括我们的预期，即美联储将在秋季保持不变，因为最近几周出现了经济活动和通胀降温的迹象。我们的隐含杠杆（不包括美国国债）约为7.5转，这是一个适度较低的水平，反映了一些谨慎，同时允许投资组合在波动性仍然较低的环境中继续受益于套利。

我们预计的7月份月底流动性头寸（包括每月支付）仍然强劲，超过12亿美元，占总股本的近50%。ARMOER的资产组合仍然是100%机构MBS、机构CMBS和美国国债。投资组合规模超过220亿美元，资产和资本基础连续第五个季度增长。与我们的资产负债表增长保持一致，自ARMOOR 4月份上次电话会议以来，我们净增加了近13亿美元的新抵押贷款资产。

我们的购买组合集中在平价和小幅溢价的息票，受益于较慢的预付款环境，覆盖着正凸性以及5年期和10年期DUS债券的近乎子弹状结构。该投资组合仍然集中在具有有利提前还款特征的特定池中，占ARMOURR MBS持有量的95%以上。第二季度的投资组合预付还款总额平均为11.4 CPR，略高于第一季度的平均值11.2 CPR。

此后，最近的预付款速度大幅下降，在7月份的报告中降至8.8 CPR，我们预计在当前的利率环境下，预付款速度将维持在这一水平左右。我们的对冲策略旨在降低收益率曲线上的久期风险，使用多头和空头对冲工具来抵御急剧上涨和抛售。ARMOOR约86%的对冲是OIS和SOFR固定薪酬掉期。我们继续青睐利差波动性较低的短期和中期掉期。

对于较长期限的债券，掉期利差更接近历史平均水平，我们更喜欢掉期、国债期货和国债空头的更平衡组合。尽管美联储已将美国国债购买量减少至每月100亿美元，但回购与SOFR的利差仍然偏紧，为投资组合提供了稳定的资金。由于SOFR曲线的前端存在一定的加息可能性，定期融资具有更大的溢价，使得通过我们的经纪交易商附属机构Buckler进行的短期和隔夜融资成为更具吸引力的主张。

我们的基本理由仍然是美联储保持不变，这使得当前的回购条件持续存在。尽管美联储主席沃尔什已迅速采取行动建立政策特别工作组，但我们预计资产负债表提案不会对回购或机构MBS市场造成破坏，特别是在中期选举临近之际。回到你身边，斯科特。

斯科特·乌尔姆，首席执行官

谢谢，德斯蒙德。尽管宏观经济背景通常会给我们的行业带来压力，但该公司在2026年第二季度取得了强劲的业绩，总经济回报率为4.8%。我们继续优先考虑维持适合中期的普通股股息，而不是专注于短期市场波动。我们的做法保持不变。我们压力测试我们的流动性、应用系统性对冲并适当部署资本。

我们有能力在充分利用现有机会的同时减轻不利风险。感谢您参加今天的电话会议以及您对ARMOURR的持续兴趣。我们现在想回答任何问题。

操作者

我们现在开始问答环节。要提出问题，您可以在电话键盘上按星号，然后按1。如果您使用的是免提电话，请在按键之前拿起手机。如果在任何时候你的问题已经解决，你想撤回你的问题，请按星号，然后二。此时，我们将暂停片刻以整理我们的名单。第一个问题来自BTIG的Doug Harter。请继续。

Doug Harter，BTIG分析师

早上好，斯科特。希望你能谈论你对融资的展望，你知道，这与你的评论联系起来，你知道，一方面你预计利差会出现一定的区间，但也会注意到风险。所以你可以把所有这些以及你如何考虑融资联系在一起。

斯科特·乌尔姆，首席执行官

是的，你知道，我们对待资本的方式是，你知道，看看我们可以用它做什么以及机会是什么。所以，你知道，我们继续沿着这条道路前进。你知道，我们还注意到，你知道，筹集资本可以降低我们的成本。你知道，我们能够将成本明显分摊到更大的资本基础上。我们还，你知道，正如你所知，我们的边际费用是75个基点。所以，你知道，我们通过筹集的任何资本平均降低了成本。

所以，你知道，看，我们会考虑所有这些因素，并将它们联系在一起，弄清楚市场上的机会是什么，然后弄清楚我们将如何执行它。

Doug Harter，BTIG分析师

好吧，这有道理。您能谈谈在当今市场上筹集和部署资本时您所看到的增量回报吗？

斯科特·乌尔姆，首席执行官

你们知道，德斯蒙德、谢尔盖，你们为什么不为他跑一遍这里的投资范围呢？

Desmond McCauley，联席首席投资官

是的，当然。嗨，道格。因此，我们看到静态回报在十几岁左右，比如30年期5到6年期，我们最近一直在增加大部分再投资。这假设杠杆率约为8轮，并通过掉期对冲半年期限。现在，如果OAS利差收紧10个基点，那么我们的总回报率可能会再增加4%至5%。鉴于我们预计利差短期内将保持在区间内，我们目前并不认为这一点，但我们对市场的长期持建设性态度。

Doug Harter，BTIG分析师

好吧，这有道理。德斯蒙德，非常感谢你。

操作者

谢谢下一个问题来自瑞银的玛丽莎·洛博（Marissa Lobo）。请继续。

玛丽莎·洛博（Marissa Lobo），瑞银分析师

早上好，谢谢。您能谈谈您今天对指定池与TB的看法吗？考虑到当前的美元滚动经济，预付款保护的相对价值是否发生了变化？

Sergei Loesyev，联席首席投资官

是的，早上好，玛丽莎，这是谢尔盖。是的，因此我们认为指定的池在这里可能是完全估值的，而不是TBA。一些特殊性已经回到了TBA市场，但它仍然相当不稳定。所以，你知道，我们希望在长期内购买资产。因此，即使是完全估值与TBA上的融资隐含融资相比，我们认为，从长期来看，找到良好的凸性抵押品仍然可以增加投资组合的账面价值。

我们仍然关注信贷，你知道，较低的贷款余额故事。但我们主要在指定市场中流动性最强的部分进行交易，大约低于32个节拍。因此，这使我们能够从指定池的角度继续增长资产账簿。但自上季度以来，我们也增加了TBA头寸的规模。但它们更多的是一种战术游戏，而不是指定池的替代方案。

玛丽莎·洛博（Marissa Lobo），瑞银分析师

好的谢谢只要考虑市场的供需关系，你知道，有人谈论资金经理看到了MBS相对于企业的相对价值。您是否仍然看到这些水平的持续流入，或者估值是否已经达到需求开始放缓的地步？

Sergei Loesyev，联席首席投资官

是的，所以我们仍然看到外国和国内资金流入债券基金。现在，正如你所说，很多资金流入都流入了企业部门，但即使是在利润率上，我们仍然在抵押贷款基金和ETF中看到这种情况。话虽如此，我们看到本季度需求略有降温的迹象。显然，我们让GSE报告了其保留投资组合的首次净下降。总体情况表明，投资者可能正在等待美联储对宏观经济形势变化的反应。

话虽如此，你知道，考虑到供应一直如此之低，而且自今年年初以来预测持续下降，我们认为这种强劲的技术状况将持续下去。只是一些正念确实是围绕抵押贷款市场的外部力量，特别是美联储货币政策。

玛丽莎·洛博（Marissa Lobo），瑞银分析师

太好了，谢谢你的答案。

操作者

谢谢下一个问题来自Citizens JM的Trevor Cranston。请继续。

Trevor Cranston，Citizens JM分析师

好的谢谢早上好.看起来就对冲而言，本季度掉期投资组合名义上增加了相当多的金额，而您的净久期头寸略有下降。鉴于收益率曲线趋于平坦，以及美联储今年晚些时候加息的可能性是否会对使用掉期与国债对冲的选择产生任何影响，你们能否总体上谈谈如何进行利率对冲。谢谢.

Desmond McCauley，联席首席投资官

是的嗨，特雷弗。因此，正如我们在准备好的讲话中提到的那样，我们本季度末的净资产负债表持续时间接近于零。我们希望在持续时间和曲线形状方面保持平坦的轮廓。在后台，我们认为它大致平坦，而在前端，那里有轻微的正偏差。这是因为我们认为美联储可能会维持更长时间，而目前的市场定价是今年年底和明年加息。

就我们的对冲而言，我们的掉期与国债而言，这实际上是关于我们对掉期利差的看法。目前我们倾向于在曲线前端添加掉期。直到五年期，利差波动性较小。对于长期工具，我们寻求更加平衡的组合。因此，我们在曲线较长端使用国债、国债期货和掉期。不过，现在从我们的角度来看，如果我们看到通胀正常化，我们实际上可能会寻求增加持续期头寸，并加大对牛市陡峭度的头寸。

但我们还没有到那一步。显然，我们看到油价走高。因此，是的，美联储存在加息的尾部风险。如果油价处于更持续的时期，处于非常高的水平，那么这可能会蔓延到总体通胀。但我们在这里的观点更多的是，如果我们看到通胀正常化，我们是否会增加我们的方向定位。

Trevor Cranston，Citizens JM分析师

明白了。好吧，这有道理。谢谢

操作者

谢谢下一个问题来自JonesTrading的Jason Weaver。请继续。

Jason Weaver，JonesTrading分析师

嘿伙计们早上好.我想知道，您能谈谈新的CMBS职位吗？新的CMBS头寸如何补充投资组合，以及您是否预计该头寸将按比例大幅增长。

Sergei Loesyev，联席首席投资官

是的所以，你知道，目前我们认为这是一个合适的位置，考虑到我们看到的估值。这与我们看待抵押贷款利差的方式非常相似，非常机会主义。话虽如此，你知道，我们开始从CMBS头寸中的一些五年期池中轮换到10年期，你知道，负掉期利差允许，你知道，选择和携带，以及更好的凸度曲线与我们拥有的其他一些抵押贷款相比。

所以这确实有两件事。第一，它有助于我们从负凸性方面进行投资组合优化。第二，它使我们能够采取更有针对性的方法，来确定我们希望在收益率曲线上保持更长的位置、我们希望如何对冲，以及我们希望如何通过使用CMBS头寸为一些更昂贵的指定池提供替代品。

Jason Weaver，JonesTrading分析师

明白了，谢谢。然后只是谈论息票向上的迁移，您能谈谈在过去几周我们看到的一些疲软的经济数据中对这五种和六种修复措施的具体看涨保护吗？

Sergei Loesyev，联席首席投资官

是的，所以，你知道，就像你指出的，当然，最近几次关于劳动力和通货膨胀数据的印刷品对美联储的期望更有利。与此同时，你知道，我们看到实时油价继续上涨。因此，我们必须为这两种情况做好准备，这就是为什么我们继续关注贷款余额，可能超过30万美元的规模，以及信贷/地理故事中的相对价值故事。

所以我们开始研究一下调味料。所以一切都摆在桌面上。我们希望保护投资组合的凸性不受利率变动的影响，实际上只是试图避免平均贷款规模非常高的通用票据。我们知道技术和服务能力的倾向已经增长，因此任何利率变动都可能继续恶化更通用的TBA类池的交付能力。

Jason Weaver，JonesTrading分析师

好吧，谢谢你的颜色，伙计们。

操作者

再次感谢。如果您有问题，请按星号然后按1。下一个问题来自Stonegate Capital的Dave Storms。请继续。

Dave Storms，Stonegate Capital分析师

早上感谢您回答我的问题。只是想绕回来。您之前提到，通胀正常化可能会导致您增加持续时间。在这种情况下，您是否也会考虑杠杆、倒车？也许换句话说，您现在如何看待您的杠杆头寸？

Desmond McCauley，联席首席投资官

是的嗨，戴夫。因此，有很多因素实际上会影响我们如何设定杠杆目标。首先，我们必须看看利差，想想我们对利差的看法，甚至是宏观经济环境。这也包括地缘政治方面的情况，以及我们的流动性--不仅仅是我们目前的流动性--但我们会对流动性进行压力测试，以确保它能够承受极端情况。所有这些都影响到我们是否能增加我们的影响力。

所以，是的，比如说，价差可能会扩大。如果我们认为这是一轮暂时的波动，那么这可能会导致我们增加杠杆，这里的观点是，如果美联储保持更长时间的稳定，那么波动性随后将下降，利差将再次收紧。所以这可能是那里的一种情况。但现在我们对自己的杠杆率感到满意，认识到当前市场的风险和美联储的反应功能，我们仍然需要更好地了解，随着时间的推移，我们会更好地了解这一点。

Dave Storms，Stonegate Capital分析师

太完美了，我很感激。如果我可以问一个后续问题。根据您目前的流动性状况，我认为该比例占普通股的比例同比略有上升，但过去几个季度呈下降趋势。您对自己的流动性占总股本的百分比感到满意吗？或者这是您短期内可能会关注的事情吗？

Desmond McCauley，联席首席投资官

我们对我们的流动性感到满意。正如我提到的，我们在一些极端情况下进行压力测试。我们确实添加了一些持续时间较长的对冲，它们的冲销比例更高。这就是我们流动性较低的部分原因。但即便如此，我们仍然对自己所处的位置感到非常满意。

Dave Storms，Stonegate Capital分析师

明白感谢您回答我的问题。

操作者

谢谢下一个问题来自蒂莫西·达戈斯蒂诺和B。莱利证券。请继续。

Timothy D ' Agostino，B.分析师莱利证券

你好谢谢大家，早上好。只是问我一个关于筹集资本的快速问题。您知道，在查看新闻稿时，您谈到通过普通股ATM机筹集约2.19亿美元，而在您首选的ATM机上筹集约400万美元。我想你能不能提供一点颜色，为什么你更喜欢普通股自动取款机相比，首选？只是想了解基本原理以及你如何看待这两个项目。谢谢

斯科特·乌尔姆，首席执行官

好吧，这是价格，而且最好的是，它一直以带状收益率进行交易，这仍然相当有吸引力，但这是数量。其中的数量相对较低，因此我们添加的现有问题并不是特别大。你知道，我们当然有空间容纳更多人，但是，你知道，我们必须看到我们喜欢的价格。所以，你知道，这就是问题所在。你知道，很明显，普通股的发行量要高得多，而且，你知道，尽管优先股发行对普通股股东有吸引力，但我们只需要看到我们喜欢的价格，以及是否，你知道，这是否是增加我们现有的，你知道，或者有一天是一个新的问题。但我们还没有看到我们希望看到的真正的机会。我认为我们仍然非常相信，首选是一个令人信服的价值和信用故事。

Timothy D ' Agostino，B.分析师莱利证券

好的太好了太感谢了我就说这么多。

操作者

谢谢我们的问答环节就此结束。我想把会议交还给斯科特·乌尔姆做闭幕词。

斯科特·乌尔姆，首席执行官

非常感谢我们感谢您对ARMOURREIT的兴趣，如果出现任何后续问题，请随时给我们打电话。非常感谢

操作者

谢谢会议现已结束。感谢您参加今天的演讲。您现在可以断开连接。

免责声明：此笔录仅供参考。虽然我们努力确保准确性，但自动转录中可能存在错误或遗漏。有关公司官方报表和财务信息，请参阅公司向SEC提交的文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们截至本次电话会议之日的观点，如有更改，恕不另行通知。