分析-特朗普的抵押贷款支持债券购买不会影响住房成本

专家称2000亿美元的债券购买努力不太可能显着降低住房成本

特朗普政府试图抵消美联储资产决选的影响

美联储官员将供应问题而非融资视为房地产市场的主要挑战

作者：迈克尔·S德比

纽约1月22日（路透社）--到目前为止，几乎没有证据表明美国总统唐纳德·特朗普通过购买抵押贷款支持债券来提高住房价格的努力已经产生了预期的效果，而且在某种程度上，他的政府推动的更广泛的地缘政治焦虑看起来将使借贷成本随着时间的推移而变得更高。

2000亿美元的目标购买似乎只会使借贷成本小幅降低，而广泛专家一致认为，让住房更负担得起的关键是增加住房供应。短期内，更广泛的市场动荡可能会推高借贷成本。

RSM US LLP首席经济学家约瑟夫·图卢埃拉斯（Joseph Ottuelas）表示，这些购买“主要是一种烧钱行为”。他说：“美国的住房综合体不存在需求或融资问题，而是存在供应问题，2000亿美元的（抵押贷款债券）购买不会为美国人带来住房方面的缓解。"

纽约联邦储备银行货币政策执行小组前经理、现任古根海姆投资公司宏观经济研究和市场策略主管帕特里夏·佐贝尔表示：“我不清楚这将在多大程度上大幅降低消费者的房价，但我们拭目以待。"

然而，佐贝尔指出，抵押贷款债券收益率和30年期住宅抵押贷款利率均相对于国债有所收窄。

一段时间以来，基准30年期抵押贷款利率一直在回落，这主要是因为美联储下调了短期利率，而美国央行行长们寻求平衡帮助疲软的就业市场的努力，同时保持通胀的下行压力。

房地美的数据显示，在2023年秋季达到略低于8%的峰值后，30年期固定利率抵押贷款的平均利率到2025年底为6.15%。在特朗普下令房利美和房地美-政府拥有的住房金融公司-开始回购部分债券后，利率一度降至2022年以来的最低水平6.06%，然后在周四回升至6.09%。

与此同时，抵押贷款银行家协会的数据显示，其衡量30年期抵押贷款利率的指标上周下滑至2024年9月以来的最低水平。该协会表示，较低的借贷成本将再融资活动推高至2025年9月以来的最高水平。

努力“消毒”美联储的抵押贷款运行

特朗普政府官员表示，抵押贷款债券购买已经开始，但他们没有提供多少细节。联邦住房金融局没有回应有关购买信息的请求，包括迄今为止的购买总额和步伐。

美国财政部长斯科特·贝森特本月早些时候表示，目标之一是抵消美联储长期以来允许在COVID-19大流行期间大规模购买的抵押贷款债券成熟而不被替换的努力。贝森特表示，预计的购买速度将“大致相当于”美国央行每月账簿上约150亿美元的抵押贷款债券。

美联储决选的这种“冲销”是基于对央行资产负债表动态的不安理解。

经济学家和许多央行行长普遍认为，美联储资产负债表变化对市场的最大影响往往来自计划公布时所谓的公告效应。大多数分析师一致认为，央行抵押贷款债券决选的步伐缓慢，已将抵押贷款债券持有量从2022年中期的约2.7万亿美元增加到2万亿美元，这并没有对住房借贷成本产生可衡量的上行影响，这引发了一个问题：为什么需要抵消它。

美联储官员间接地对政府的努力能否为房地产市场带来巨大影响表示怀疑。

“我确实认为，许多住房负担能力的挑战不仅仅是融资，而且许多主要市场都存在供需问题，”亚特兰大联邦储备银行行长Raphael Bostic在1月9日接受佛罗里达州广播电台WLRN采访时表示。

明尼阿波利斯联邦储备银行行长Neel Kashkari随后回应了这种情绪，他说：“房地产市场最大的障碍是供应。"

卡什卡里在一次虚拟活动中表示：“我们所能做的一切来帮助避免更多供应上线，建造家庭所需的房屋和单元，这对房地产市场的帮助可能比其他任何事情都更大。”

降低抵押贷款利率还面临长期政府债券收益率上升的新挑战。在日本债券大幅抛售的情况下，这些收益率飙升。

特朗普自己的行为，包括威胁征收关税或其他措施迫使欧洲官员同意向美国出售格陵兰岛，以及他对更广泛的盟友的猛烈抨击，削弱了包括国债在内的美国资产的吸引力，这可能会给抵押贷款利率的进一步下降增添阻力。严重影响抵押贷款利率的10年期国债收益率本周早些时候升至8月份以来的最高水平，并且仍接近该水平。

图表-随着信贷成本更广泛宽松，抵押贷款利率呈下降趋势https://www.reuters.com/graphics/FED-MORTGAGE/FED-MORTGAGE/gkvlqelxkpb/chart.png

互动图形-随着信贷成本更广泛宽松，抵押贷款利率呈下降趋势https://reut.rs/3NvMTIw

（Michael S.报道德比;丹·伯恩斯和保罗·西芒编辑）

（（michael. thomsonreuters.com，917-216-7307））