逾十年超低息环境结束 香港房价和地产商摇摇不坠

2018-09-27 19:52

9月27日,美联储宣布加息后,香港金管局跟进,随后汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中银香港等香港本地银行相继宣布上调最优惠利率。这是香港自2006年来首次上调最优惠利率,即代表过去逾10年的超低息环境宣告结束。

香港加息对楼市的影响立竿见影。智通财经APP获悉,近日在香港粉岭名都,一业主见香港加息,相信对楼价造成一定影响,原本开价约550万元的两房最终以529.8万元卖出,累减20.2万元。

香港楼价提前反映加息

实际上,今年8月份,香港三大发钞行汇丰、中银香港和渣打香港同时大幅提高按揭利率之时,香港楼市已有招架不住之势。

7、8月份,香港新房与二手房成交量萎缩。美联物业数据显示,8月香港整体物业(包括一手住宅、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等)注册量合共为6688宗,环比下跌21%。

截至9月16日当周,反映香港二手楼价的中原城市领先指数CLL报186.6,较上周下跌0.23%,创下12周以来新低。

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而在此之前,香港房价持续创新高,用“涨破天际”来形容也不为过。在8月份之前,香港私人住宅售价指数连升28个月,并连续21个月创新高。香港房价位居全球最贵行列,香港港岛区房子平均每平方米超过16万港元。

此次楼价下跌的幅度看似不大,但对于火爆了两年多的香港楼市来说,其上涨的动力已经明显减弱。有消息称,香港出现多位买家毁约退房的现象,一些买家宁愿损失几十万港元定金,也要取消订单,买家需求近两年来首次下跌。

2015年以来,美联储共加息7次,香港虽有跟随,但上调的是贴现窗基本利率,存贷款利率没有相应提高。整体来看,香港依然处于低息环境中,这也是为何此前香港楼市在双倍印花税、空置税等“辣招”推出后仍屡创新高的原因之一。

随着各银行纷纷上调利率,香港过去12年的低息环境宣告终结,香港楼市“泡沫”是否也会被刺破?

低息环境终结,香港楼价何去何从

在本次加息之前,香港财政司长陈茂波发表文章提醒,过去逾十年的超低息环境很快会结束,香港住宅物业市场方面,目前楼价已大幅超出市民的负担能力。根据一些市场数字,楼市过去数星期有冷却迹象,楼价和成交量均下跌。而在供应方面,未来五年的落成量平均每年约21,000个,较过去五年(即2013至2017年)增加约五成。加上政府稍后推出的一手楼空置税措施,促使新落成的单位更有效地送到市场上,未来楼市下行的风险不能忽视。

瑞银、里昂、花旗、皇家特许测量师学会均预计香港住宅楼价明年年底前将下跌,最高预测跌幅达15%。其中,里昂认为,随着利率持续上升、经济持续放缓及人民币贬值等因素,香港房地产市场基本面迎来近十五年最大的挑战,估计未来十二个月香港住宅楼价将下跌15%,香港地产发展商股价将会跑输大市,决定下调香港地产股评级至“减持”。

但与此前香港加息后的看法一样,地产代理商中原地产和美联物业依然认为本次香港加息对楼市影响有限。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,香港本地主要银行仅加息0.125厘,低于市场预期,反映香港经济十分稳健,银行资金充裕,暂时无迫切的加息需要。

陈永杰还称,香港真正踏入加按息周期,对二手影响较大,二手楼价升幅将会放缓,但对一手影响不大,因为发展商早已预视加息及空置税因素,新盘定价克制,大部分比市场预期低15%至20%。

美联物业首席分析师刘嘉辉也指出,香港经济基调良好,失业率低,且刚需持续,加息因素早被市场消化,他预期楼价不会大幅调整。

新鸿基地产副董事总经理雷霆表示,美国加息,而香港汇丰、恒生及渣打随即上调最优惠利率,加息幅度轻微。他表示现时供楼利息与过去历史比较尚处于低位,相信对楼市影响不大。

香港的最优惠利率曾在1998年达到10%的历史高位,在今日的调整之前,最近一次上调最优惠利率是在2006年,由5厘升至8厘,相比之下,当前最优惠利率无论升幅还是利率水平,都处于历史低位,加息的步伐也较为温和。从这个角度看,短期对楼市的影响确实有限。

居民购房负担方面,据了解,香港银行加息0.125厘,供楼人士的每月供款增幅1.4%。香港置业行政总裁李志成表示,估计香港银行最少要加半厘以上,才会对部分市民构成影响。

此外,香港住房市场长期供应不足,刚需得不到满足,香港楼价即使下跌,空间也非常有限。香港楼市的空置率长期在3%左右,房屋总量基本达到饱和状态,而香港居民私人住房拥有率仅为34.6%,港人购房的需求依然很强。

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(数据:香港特区政府统计处)

与内房股不同,香港地产商除了做物业开发与销售外,还自持不少投资物业,租金收入也占总收入相当大的一部分,近年来随着香港经济复苏,出租率和租金水平上升,租金收入也成为香港地产商提供了稳定的收入来源,因此它们对房价下跌的抵抗力强于内房股。

另外,香港地产商借贷比率也低,比如新鸿基地产(00016)净负债率为12.1%,恒基地产(00012)借贷比率为23.3%,恒隆地产(00101)净债项股权比率仅5.4%,加息对融资成本的影响微乎其微。