三季度多重调控重拳出击,港股房企的未来在哪里?

2016-12-14 15:00

人有多大胆,地有多大产。

在中国,高居不下的房价早已成为一大社会问题,购房成为许多人倾其一生的奋斗目标,而2016年的房地产行业再次刷新了人们对房价的认知。

根据Cric提供的中国城市住房价格指数,截至今年九月份,中国一手房交易价格较去年同期上涨13.61%,房价的高位攀升让不少人原本就遥不可及的购房梦几乎破灭,未能安居,何以乐业?

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史上最严调控能否抑制房价?

正当大家望房兴叹之时,今年9月末各地纷纷出台了调控举措,重启限购限贷,并且调控力度在9月至11月之间不断加强。除了从需求端冷却楼市外,对于今年再度频发的“地王”现象也出台了一系列政策,例如像严禁地产商发行企业债用于商业地产项目,严禁房企用再融资资金拿地等。

据业内人士表示,此次的调控政策与不同于以往小打小闹,除了政策堪称史上最严之外,各地政府调控步调一致,态度坚决,并有央媒引导舆论。

不得不说在一系列的整顿后确实得到了立竿见影的效果。销售量上10月和11月都开始呈现环比下跌的态势,比起之前的量价齐涨,至少在量上已经得到了一定控制。但是从以往政策对房地产的调控影响来看,对房价往往只有抑制或控制的效果,当调控结束后,房价依旧会继续往上走。

智通财经认为,虽然此次调控力度强大足以表现政府稳定房市的决心,短期来看房价也确实会得到控制,但房价未来几年仍会是人们的一块心病。

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房企三季度遍地开花,一二线城市仍是战略重地

对众房企来说,16年绝对是丰收年,即便调控手段不断,但16年的各方面数据超过15年已经是既定的事实。

根据统计局数据显示,截至第三季度全国商品房销售金额同比增长41.3%,增速提高了2.6%。销售面积同比增长26.9%。绝大多数房企今年在各方面数据都有明显增长,像恒大(03333)、万科(02202)、碧桂园(02007)这类的行业龙头涨幅尤其明显。

在土地储备布局方面,房企多数还是以一二线城市为主,比如恒大,据智通财经了解,公司今年新获取的80个项目中,一二线城市投资占比达到73.9%。一二线虽布局广泛,但拿地成本却不高,平均成本仅有 1994元/平方米,属于行业较低水平。

同样的情况也发生在龙光地产(03380)身上,公司目前可销售资源70%位于深圳地区,可是土地成本也就3409元/平方米。之所以拿到如此低的成本,是因为这些房企布局的往往是一线城市周边较偏远、或具有一定价值洼地的地区,这些地方表面上看与一线城市相差甚远,但同样享受得到一线城市的人口红利。房企乐于布局这些地方,主要是看准一线城市土地供应紧张,人口净流入不断增加等情况还在继续。在每次市场回暖的时候,一线城市反弹尤其凶狠,同时也带动周边房价。

智通财经认为,在此次的调控政策下房价势必会受影响,未来一线城市房价就算反弹,但毕竟价格已经在高位,上涨空间有限,而这些周边城市将更具有弹性。这也是为什么调控政策出来后,土地市场依旧火爆的原因。

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行业集中度提升,众多豪门哪家强?

据统计显示,销售额排名前三的恒大、万科、碧桂园占全国商品房销售额比重的9.84%;销售额前十的企业占全国商品房销售额比重的20%。

这一数字说明房地产市场集中度越来越高,不少大型房企通过并购的方式吞并一些盈利能力差的小房企,进一步扩张规模。

智通财经认为,随着行业集中度的提升,未来一些融资能力强、项目回款周期短,具有较多土地储备的大型房企会更有机会。

首先是中国恒大(03333),公司今年的销售业绩十分抢眼。

截止九月份,恒大销售金额高达2805.8亿较去年上涨了117.9%,并一举超越万科成为行业销售冠军。此外在营收和利润上面增长也十分明显,另外恒大的毛利益是一线房企里最高的,有28.3%。(这里的一线房企仅值恒大,万科和碧桂园),土地储备也是三家之首,储备面积高达1.86亿平方米(这项数据上,恒大具有绝对领先优势,高的不是一点半点)。

既然提到恒大,便不得不提一提万科企业(02202),过去一直稳居行业老大的位置,但今年不仅销售金额被恒大赶超,而且受股权事件纷争影响,不少投资者对万科前景产生一定担忧。

从公司三季报来看,万科收入各方面还算亮眼。公司前三季度营业收入同比增长47.1%至1170.5亿,净利润增长20.5%至82.6亿。对于像万科这样已经运营得十分成熟的行业龙头来说,即便有今年市场火热这一因素,这个增速也十分难能可贵了。

但万科的土地储备较低一直为外界所担忧,万科15年的土地储备为3976万平方米,排行业第七。按照公司今年的拿地面积和竣工面积来算,万科16年目前的土地储备为3331万平方米,今年在土地储备上难有改善。

并且,万科此次因为受股权事件影响,对信用评级造成一定压力,虽然标普维持了万科“BBB+”的信用评级,但将公司的评级展望由稳定降为负面,如果股权一事在未来长时间不稳定,那必然会对万科未来的融资造成一定影响。

抛开一线房企,二三线房企中的融创中国(01918)、龙光地产(03380)等,近几年来发展飞速,融创16年的总土地储备预计将达到4600万平方米的水平,布局也大都是一些一二线城市,虽然公司上半年业绩不如预期,主要是公司持有较多的海外高息债,造成的汇兑损失较多,但在公司今年融资成本下降,且已着手用国内私募债来替换海外债的情况下,这个情况在未来应有所好转。

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智通财经认为,未来在多重调控的压力下,地产行业的利润也会有相应缩水,而这些土地储备充足、一二线布局丰富,回款能力优秀的房企,必将在雨后遇见最美的彩虹。

(文章转自智通财经)

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